事项：

　　统计局公布1-11月房地产投资和销售数据。其中，商品房销售额161667亿元，同比增长8.5%，两年平均增长7.8%；销售面积158131 万平方米，同比增长4.8%，两年平均增长3.1%。房地产开发投资137314 亿元，同比增长6.0%，两年平均增长6.4%。房屋新开工面积182820 万平方米，同比下降9.1%，房屋竣工面积68754 万平方米，同比增长16.2%。

　　评论：

　　销售：单月降幅收窄出现边际修复苗头，房价依旧下行排除政策收紧可能销售市场依旧冷清，以2019 年为基期，2021 年1-11 月，商品房销售额增长16.3%，较前值下降2.0 个百分点，销售面积增长6.2%，较前值下降1.2 个百分点，延续下行趋势。但从单月值来看，7 月以来的暴跌态势略有缓和，2021 年11 月商品房销售额14482亿元，同比-16.3%，较前值收窄6.3 个百分点，销售面积15090万平方米，同比-14.0%，较前值收窄7.7 个百分点。我们认为，这主要得益于9 月底以来，监管层多次强调“维护房地产市场的平稳健康发展、维护住房消费者的合法权益”，逐渐改善了购房预期，同时保持房地产信贷平稳有序投放，切实保障购房者的支付能力。

　　房价涨幅继续收窄，2021 年1-11 月，70 城新建商品住宅价格指数同比+2.4%，较前值下降0.4 个百分点。相对的，70 城新建商品住宅价格指数环比-0.3%，与10 月环比持平，终止了9 月以来的急跌颓势。我们认为，不温不火的房价表现符合“稳房价”目标，不会对当前的政策纠偏造成推进障碍。

　　投融资：受益于纠偏指引生效，投资微弱回暖，融资困境缓解房地产投资微弱回暖，以2019 年为基期，2021 年1-11 月，房地产开发投资完成额增长13.2%，较前值下降0.8个百分点，但从单月值来看，11 月房地产投资额12380 亿元，同比-4.3%，较前值收窄1.1 个百分点。土地投资冷淡局面虽然短期内难以彻底扭转，但有望止住跌幅继续下探，从百城土地成交数据来看，2021 年1-11 月百城土地成交建面累计同比-16.2%，较前值收窄1.5 个百分点，2021 年11 月百城土地当月成交溢价率为2.6%，较前值提升0.1个百分点。

　　房地产融资困境缓解，同样以2019 年为基期，2021 年1-11 月，房地产开发企业到位资金增长14.2%，虽仍较前值下降0.6 个百分点，但从单月值来看，11 月到位资金同比-7.0%，较前值收窄2.5 个百分点，边际修复主要得益于监管层指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度的纠偏工作生效。央行公布数据显示，2021 年11 月银行业金融机构房地产贷款同比多增2000 多亿元，其中个人住房贷款余额同比多增1100 多亿，开发贷款同比多增900 多亿。截至11 月末，个人住房贷款余额38.1 万亿元，当月增加4013 亿元，较10 月份多增532 亿元。从房企端感知，11月境内债及房地产信托的单月发行额均自7 月以来的首次出现环比增长。我们认为，后续随着“重点满足首套房、改善性住房按揭需求，合理发放房地产开发贷款、并购贷款”工作的推进，房企融资的合理需求能够得到满足。

　　开竣工：新开工弱势难以扭转，竣工高峰仍有支撑新开工受低土储和弱销售的双重压制，难掩颓势。以2019 年为基期，2021 年1-11 月，房屋新开工面积减少10.9%，较前值续跌0.7 个百分点，从单月值来看，11 月房屋新开工面积16084 万㎡ ，同比-21.0%，虽较前值收窄12.1 个百分点，但仍处于极低水平。我们认为，除非后期销售景气度迅速回暖，且融资渠道再度充分打开，房企才可能大幅提高拿地强度补充土储并铆足开工力度大举供货，鉴于这两个前提发生的概率极低，新开工中短期内都很难有质的改善。

　　竣工数据则受竣工高峰支撑，继续维持同比正增长。以2019 年为基期，2021 年1-11 月，房屋竣工面积增长7.7%，较前值提升2.0 个百分点，从单月值来看，11 月房屋竣工面积11464 万㎡ ，同比+15.4%，较前值多36.0 个百分点，鉴于历史月度数据波动剧烈，参考意义较微小。竣工的最主要影响因素是销售时约定的交付节点，根据我们对领先指标建安投资的观察，并考虑叠加疫情影响，今年四季度是竣工高峰，明年竣工数据大概率逐渐回落。

　　投资建议：行业至暗时刻终将过去，看好稳健型龙头房企在恢复期的表现今年7 月以来， 第二批集中供地竞买规则趋严、按揭及开发贷额度过度收紧等多重因素叠加，使得行业一夜入冬，销售景气度急剧下跌、土拍热度断崖式降温，房企迎来至暗时刻。但极端严苛的调控场景，有利于暴露行业自2015 年来积累的危机，也为采用异化的快周转模式无序扩张的房企敲响了警钟。虽然短期内，部分房企会经历一段举步维艰的日子，但是从长期来看，只有经历阵痛，行业才能逐渐转型到平稳健康可持续的发展阶段。

　　从统计局公布的11 月房地产数据来看，随着政策纠偏持续推进，行业基本面正逐渐修复。我们认为，稳健型龙头房企将脱颖而出。这些房企在极端压力下仍能保持健康的财务状况，在行业恢复期必将成为金融机构融资额度的优先发放对象，进而有实力在依旧清冷的土地市场上获取高性价比地块，修复远期利润表。个股方面，建议关注保利发展、金地集团、龙湖集团、华润置地。

　　风险提示

　　1、政策超预期收紧；2、基本面超预期下行；3、房企信用风险事件超预期冲击。

（文章来源：国信证券）

文章来源：国信证券
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