世茂的资金“窟窿”究竟有多大？

一直被市场认为非常稳妥的世茂，也在风声鹤唳之中陷入了风雨飘零。

自10月卷入流动性危机风波之后，本周，世茂再次被推上了风口浪尖……

两个月前，“上海神秘房东抛售93套房”冲上热搜第一。而这“神秘房东”就是今天的主角——世茂集团下属苏沪区域公司。据悉，这93套房产世茂已持有28年，房价已翻百倍，一次性抛售可套现4.5亿！

“一次性抛售”“免中介费”“打八折”、低于市场价等优惠宣传引来了3万人抢购，93套房源在一天之内便销售一空。

然而，对于即将喜提“新房”的购房者而言这次抢购只是一场“空欢喜”。

11月，购房者们纷纷发现，他们中的大部分都卡在了网签……另有30多个较早打款的购房者虽然完成了网签，却卡在了过户……因为，世茂集团在去年1月份将这一批房子作为资产抵押给了陆家嘴信托，抵押数额9.5亿元，抵押期限从2020年1月到2022年1月，一个多月后就要到期了。

并且，在签合同时，业主才被告知需在知情同意书上签字。签下这份知情同意书，意味着一旦后续交易出现不确定性，购房者将陷入较为被动的处境。

正在他们进退两难的时候，世茂直接发布公告，宣布全部退房。

对于全部退房的决定，世茂方的说法是，网上出现各种传言，并影响到后续流程。

而这样的解释，网友们并不买账，有网友更是表示，世茂的做法是拿别人的钱去周转，“先卖后退款”的操作可为世茂带来数亿的无抵押贷款，使用时长超过3个月，而付出的代价却是极低，仅需补偿购房者同期LPR利息。

以上神操作再加之最近传出的世茂资金不足陷入“商票逾期”的小道消息的双重发酵之后，引起了部分投资人的恐慌抛售，世茂系遭遇“黑色星期一”。

12月13日，世茂集团、世茂服务和世茂股份分别下跌12.16%、9.18%以及2.65%。债券方面，“20世茂06”一度跌超54%，盘中临时停牌；另有多只债券跌超10%。

股债双杀之下，世茂也坐不住了。

紧急解释，“周末有小道消息在资本市场发酵，引起部分投资人恐慌性抛售，内部正在了解情况，积极与投资人沟通，有进一步消息，会及时跟大家沟通。”

13日晚间，世茂股份公告称，公司拟将所属的物业管理业务相关公司、资产、负债和业务全部出售给关联方世茂服务。

此次交易涉及世茂物业管理有限公司100%股权、北京茂悦盛欣企业管理有限公司等29家公司涉及的物业管理业务以及相关的资产负债，交易转让价格为16.54亿元。

单从标的质量来看，此番收购的溢价颇高：标的物总计管理面积1079万㎡，约为中流物管公司的半数；16.54亿的收购对价也远超业内10至14倍的PE值。

由于此前，世茂集团和世茂股份签订了《不竞争协议》，手头资金充足的世茂服务无法参与商业物业的开发、运营与管理业务。通过这笔关联收购，世茂服务不仅可以投身于商管、物管的兼并浪潮之中，还可以利用自身优势为“自家”的商业物业项目提供支持。

根据13日晚的公告安排，该笔交易对价的95%，即15.7亿元，将在协议生效后20个工作日内支付。剩余5%将在交割日后5个工作日内结清。

“95%款项，20日内结清”，比例远超业内其他收并购案例。”

此前收购江苏无锡的一处标的是，世茂服务给出的PE为14倍，同时给出的付款方式是——分三次结清，并给出了一系列经营指标的要求。

“白衣骑士”世茂服务几乎是用了“最体面”的方式，实现了对世茂股份的驰援。

但，局面并未得到改善。

14日，世茂集团继续下跌，盘中最低至5.66港元，最高跌幅为20.1%，股价刷新近9年最低点。包括“20世茂G4”“20世茂G2”“19世茂G3”在内的多只债券跌幅触发临停。

终端软件满屏的负面风险舆情

上海证券交易所也在12月14日盘后火速下达了问询函。

14日晚间，世茂股份再次发布公告称：

近期“20世茂G1”等公司债券二级市场价格异常波动较大，截至2021年12月14日，公司生产经营活动有序开展，无应披露而未披露的重大事项。公司经营活动并未发生重大不利变化，且未发生严重影响公司偿债能力和债券还本付息的重大不利事项。

但显然这一份数据并不能挽回世茂集团股价下跌的颓势。

15日，世茂集团股价继续下跌，盘中最低至5.25港元，最高跌幅为7.4%，再次刷新股价最低点。

从半年报看，世茂净负债率50.9%，剔除预收款项后的资产负债率68%，现金短债比为1.19，基本处于安全范围。

截至6月底，世茂集团有息负债总额由2020年末约1451亿元增加到2021年中的1645亿元，其中短期债务占27%，长期债务占73%。短期有息负债444亿元，其中一年内到期票据97.9亿元，一年内到期借款346亿元。此外，账面现金823.8亿元，现金及现金等价物747亿元，预售监管资金约219亿元。

从以上数据来看，报表内的短期借款也是能够覆盖，为何世茂还会陷入危机？

美银证券认为，世茂表外债和信托负债似乎更令人担忧，包括其管理陷入困境的福晟项目的合资平台带来的不确定影响，尽管监管机构近期允许民营房企增发境内债券，以缓解流动性需求，但在世茂债券周一大幅回调后，认为世茂发行新债可能存在困难。该行将世茂集团评级降至“跑输大市”，目标价由12元下调33%至8元。