这是严肃君的第499篇推送

买房就像高考，各有各的难题。

但有一个共同点，都想用相同的分数考上更好的大学，在有限的预算下买到更好的生活。

相对于刚需同学的取舍问题，改善同学则更多是面临如何选择。比如1500万的预算下，选择内城大平层，叠拼还是合院？

这个问题从来没有标准答案。每个产品的出现都有其市场原因，而改善购房者需要做的，就是明晰自己想要的生活方式。

不同形态的产品，生活体验是不同的。

01

生活立体感

居住层面上，大平层往往占据内城核心资源，但生活相对扁平化。

所有功能间在同一水平面上，有足够的空间做大面宽、全景观设计，观景效果有时可以达到别墅化的居住体验。

虽有套间设计满足业主私密性需求，但家庭成员聚集在同一平面时，相对来说私密空间不足。

区别于大平层的扁平化，叠拼、合院产品的生活方式更加立体化，是真正的终极居住改善。

叠拼面积一般240平起步，合院面积300平起步，地上2-3层+地下2-3层的设计，加上大面积的赠送，决定了其产品功能分区更加彻底。

以层为单位，社交和居住分开，最大程度满足家庭成员间的私密需求。上有露台下有庭院，可实现有天有地的改善生活。

如果追求的是终极居住改善，合院是最终的选择。

如果生活感是改善产品的软实力，那社区条件就是硬实力。

随着近年来房价的走高，一方面开发商为了控总价，大平层产品面积越做越小，目前以200平左右面积段户型为主。如果以主流71%的得房率计算，实际使用面积只有142平。

另一方面，内城地价贵，大平层社区容积率在逐年走高，2018年后容积率都在2.8以上，甚至有个别项目达到3.0。

而叠拼和合院的容积率基本保持在1.5以下，在2003年限墅令后，低密地块稀缺度不用多说，容积率1.01的别墅社区更是少见。

据不完全统计，2018年后共出让容积率1.01的地块只有3宗。

02

孤品式产品

顺义观承大家，是目前市场上为数不多容积率为1.01的低密别墅社区。

其首期产品已售罄，二期产品主力户型为300平合院产品，地上三层+地下两层，实际使用面积可达360平，总价约1500万/套起。

区别于市面上其他合院产品，观承大家在产品设计上做了创新。

①别墅地下空间的设计创新。

地下空间采光弱、利用率不高，基本上是别墅产品的通病，为了提高利用率，通常将地下空间作为娱乐间、餐厅或酒窖。

观承大家地下两层的空间，则是做了约7.2米大尺度挑空，加上一层长约5米的采光天窗，严肃君下午3点去看样板间时，采光仍然充足。

整体感受下来，一改严肃君对于地下空间憋闷、狭小的印象，地下空间的实用性和舒适度可以打8分。

②注重功能间的完整性，室内空间使用率高。

观承大家将电梯设置在户型把角位置，与市面上大多将电梯放在居中位置相比，每一平的空间都没有浪费。

同时，功能区的分隔更加完整。

一层为社交层，二层、三层设计为居住层，窗户全都为落地窗，主人层还有定制的星空隔窗，实现了五向立体采光。每间卧室配有独立明卫，通透性可以想象。

更关键是，考虑到家庭成员自己的社交需求，观承大家在居住层同样设置了独立的社交空间。

超高的使用率、通透的户型、五面的采光，住出了90平的空间感。

③消失的角柱，延展的观景尺度。

打动严肃君的，是万科没有将私密性做借口，而回避体验感。

观承大家将中央电视台“无柱化”设计应用在住宅里，用复杂的建筑技术，将首层客厅的承重立柱“消失”。

当180°的超大全景玻璃打开时，厨房、餐厅、客厅、私人花园连为一体，通透感极强。不仅减少了观景视线上的阻碍，还增加了首层的采光面。

目前，市场上很多别墅项目交付时，曾经承诺的院落围墙因合规问题“消失”，不仅“私家花园”变“公共面积”，邻居可以直接走到自家窗户旁边，既无隐私，业主还要与开发商扯皮。

而观承大家则不存在这个问题。

项目考虑到院落私有化、业主私密性问题，独门，独户，独院，加上围墙设计，充分保证了居家私密性。

03

舒适生活圈

三年前，严肃君去打卡鹿鸣公园时，不仅被其景色吸引，还被路上2公里长的法国梧桐大道所惊艳。

而这些，只是观承大家业主回家的日常。

鹿鸣公园是项目为业主打造的社区公园，首先被入口处长53米高7.2米的巨石墙震撼，与高达8.2米的巨型锈板墙遥相呼应。入口夹道则是用5块高6米的泰山石排布，将入院的仪式感拉到满格。

走出巨石夹道，映入眼帘的是小桥、流水、亭台、楼阁，还原出古代中式园林之美，更与观承中式别墅的风格相呼应。

过去，有公园景观的项目强调的都是观景价值，现在，更多的是看中业主与公园之间的参与感和交互性。

鹿鸣公园则以中央公园为设计理念，既有中式园林景观，又承载了社区生活、儿童游乐的需求。

严肃君的N个500人置业群中，有位观承别墅一期的业主，机缘巧合下聊到舒适的别墅生活---

早上7点出门将孩子送到国际学校，走京承高速，8点半到望京上班，21:00下班后半小时到家，给孩子讲睡前故事。

周末开车15分钟去中粮·祥云小镇，带着媳妇儿和孩子去购物，吃过饭后再去山姆会员店采购一周的食材。

没事儿的时候约上三五好友，去周边的高尔夫球场打打球，带孩子去上马术课~

观承大家周边的配套，是可以满足业主做第一居所需求的。这也就不难理解，望京、亚运村改善置业者齐看向观承大家的原因。

除了项目周边5大购物中心、6大高尔夫俱乐部、7家马术俱乐部、8大星级酒店、10大专业医院，还有北京80%的国际学校资源等等。

据悉，ISB（顺义国际学校）已经开通了直达观承大家的班车，孩子上学更方便。

项目自身还有商业街区，可以满足业主日常生活需求。

观承大家是观承系列别墅的第三期产品，一、二期已交付，并且实现了较高的入住率。

对别墅社区来说，高入住率不仅意味着业主将此作为第一居所，同时，一定程度上还代表业主对于板块成熟度的认可。

每一个项目，都不应该是城市的孤岛。

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