这是严肃君的第485篇推送

记录，从来都是用来刷新的。

2021已过3/4，从成交数据来看，今年北京楼市或将刷新三项记录---

1.北京首次出现两个百亿项目。截至9月27日，海淀幸福里、奥森ONE分别网签109.87亿、104.38亿；

2.新房成交量将再创新高。距离年底还有3个月，北京新房成交总量已完成去年全年的94%；成交总金额超3000亿；

3.豪宅或重夺全年销冠。海淀8万+项目海淀幸福里成交金额超109亿，夺得2021年1-9月成交金额榜冠军。

据网易房产数据中心统计显示，截至9月27日，2021年1-9月北京全市新建住宅（统计不包含共有产权房、商住房、保障房、经适房、定向安置房等）网上签约45863套，成交面积约为563万平方米，成交总金额约3023亿元，成交均价为53679元/平。

其中已有47个项目成交超20亿，去年全年这个数据是39个。其中21个为限竞房项目，占比仅45%。

97个项目成交超10亿，去年全年这个数据是95个。其中39个为限竞房；从区域分布来看，大兴最多，占18个。

成交金额10亿排行榜表单过长，请移至文末查看。

文末附2021年1-9月北京楼市成交排行榜；点击页面左下角【阅读原文】可至网易房产数据中心查看最新楼市数据走向。

01

豪宅重夺成交金额销冠

2021年，可以说是豪宅的胜利年。

以成交均价8万+作为豪宅分界线，海淀项目—海淀幸福里网签1128套，实现成交金额超109亿，成为2021年1-9月成交金额榜冠军。

如果海淀幸福里的优势能维持到年底，这将是时隔3年之后，豪宅重回北京销冠宝座。

2021，也确实有更多的人买了豪宅。1-9月北京成交均价8万+的住宅项目网签3454套，相较2020年的1772套，上涨95%，几近翻倍。

其中，海淀幸福里（1128套）一个项目就贡献了33%的成交量。

但从套均面积来看，2021年的豪宅更小了。

还是以海淀幸福里为例，虽然成交均价已超8万，但套均面积仅122㎡。当然项目主打的也是高端改善。

也就是说，这次胜利，其实更多是属于高端改善的。

02

限竞房卫冕成交量一位

不无遗憾的是，限竞房的最后一次销冠，已经注定成色缩水。

上半年双料销冠—昌平限竞房奥森ONE截至9月成交104.38亿，下滑至金额榜第二位。

项目基本已进入网签尾声，剩余货值仅12.8亿，明显后劲不足，重夺金额榜销冠的机会不大。

从规划指标来看，奥森ONE可售地上建筑规模为203902㎡，截至9月27日已网签面积181786㎡，按照网签均价57712元/㎡计算，剩余货值仅12.8亿。

虽痛失金额榜第一，奥森ONE仍以2046套成交，卫冕套数榜冠军，还差1套就能刷新北京新房单盘年成交量记录。

另外值得关注的是，限竞房占比已经不足成交总量的50%，正式进入辅助角色，也再次印证了限竞房时代已经结束的事实。

限竞房买房成本仍呈上升趋势，除了成交均价同比去年微涨之外，套均总价也出现了上浮。

93个有成交的限竞房项目中，47个网签均价较去年有上调。排除4个去年无网签，涨价项目占比53%。

限竞房去化周期则肉眼可见的减速，2021年Q3限竞房平均去化周期降至2233套/月，上半年这个数据是2666套，直接将1-9月的数据拉低至2522套。

可见，被挑剩下的房源，该不好卖还是不好卖。

03

20个项目成交量过500套

1-9月20个项目成交量超500套，其中15个为限竞房，占比75%，去年全年这个数据是90%。

上榜的纯商品房项目，除海淀幸福里之外，均为五环外低总价刚需项目，分别为通州亦庄橡树湾、密云北京恒大上河院、房山中建京西印玥、顺义恒大上和府。

其中，昌平限竞房奥森ONE是唯一一个成交量过2000套的项目。

04

区域成交榜TOP1大兴—8976套

大兴网签8976套，实现成交金额达480.17亿，稳坐区域成交套数、金额双料冠军。

北京16个行政区，11个区域成交均价微涨，但大部分涨幅不足5%。

以海淀区为例，虽然整体成交均价有所上升，但主要是结构性因素，受高端改善产品占比提升的驱动，并不意味着大幅度涨价。

在严格调控之下，北京房价就算向上，也是稳中向上。

从供应来看，据网易房产统计，首批集中供应的29宗宅地，已有27宗地26个项目集中入市，将给市场带来超2万套房源供应。与加速入市相对应，问题也在加速暴露。与前两年开发商比拼产品力不同，严肃君发现这批新楼盘普遍出现产品“倒退”，最直观的是有项目得房率低于70%，这里不做过多展开，我们后边详聊。

此外，9月北京新房预售许可（包含正在进行预售许可预告项目）已达29个，成为2021年获批新盘最多的月份。其中既有中海寰宇天下|天赋、金融街·融御等加推二期的项目，也有和光悦府、绿城沁园、青云上府等5月拿地首期开盘的纯新盘。

新老项目都摆出一副抢跑的姿态，京楼的压力更大了。

互动时刻：

对于买房人来说，同一区域出现了多个指导价相近、户型尺度相似的同质盘，可以多多比较后再做优选。

关于北京新房楼市，你有什么看法？欢迎在评论区留言交流~

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更多干货，详见网易房产出品的数据报告。（数据截至2021年9月27日，以住建委网签为准）↓↓↓

2021年1-9月北京楼市成交金额10亿排行榜

2021年1-9月北京楼市区域成交套数排行榜

2021年1-9月北京限竞房成交金额排行榜

2021年1-9月北京均价8万+项目成交排行榜

2021年1-9月北京均价10万+项目成交排行榜

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